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田国立:用金融的手段助力百姓住有所居

来源: 发表日期:2018-12-29 17:14:29

12月23日,第二十届北大光华新年论坛在国家会议中心举行。本次论坛以“美好中国:敢当与前行”为主题,旨在致敬改革开放40年,展望发展新愿景。建设银行董事长田国立出席论坛并发表演讲。

田国立认为,房地产这头体量巨大的“灰犀牛”是否会冲出来引发系统性风险?怎么用市场手段解决市场长期存在的问题,让金融的归金融,市场的归市场,到了刻不容缓的时候。“十九大报告适时确立了‘租购并举’的住房制度改革方向。近期租赁市场暴露出的一些新问题,证明要培育市场、规范发展,大型国有金融企业介入租赁市场非常必要。”他说。

在讲述如何用金融的力量助推“租购并举”,实现百姓安居乐业梦想时,田国立以建行为例进行了阐述。一是打造了一个全国性安全、阳光的住房租赁综合服务平台。二是倡导“长租即长住 长住即安家”等住房新理念。三是探索发展存房业务,激活存量闲置房源。四是打造住房租赁新生态,整合社会资源共同发展租赁市场,提升租住品质。五是研发住房租赁指数,促进形成租金合理预期。

 

以下为嘉宾演讲实录:

尊敬的厉以宁先生、各位来宾、各位朋友:大家早上好!我讲讲房地产的事。之前有一些院校邀请我们去讲,但是真的不敢讲,因为既怕班门弄斧,也怕误人子弟。这次之所以接受刘俏院长的邀请,是有一个变化,我们建行也办大学了,我们叫建行大学。但是我们培养的目标跟光华学院稍微有一点差别,光华管理学院培养出来的人好多是成功者,我们办的大学是培训我们自己的员工,培训中小微企业者、创业者。他们还在市场经济中打拼,所以银行有一些思路、金融知识、法律法规,包括市场研判,可能会对他们有帮助。同时培训乡镇长,因为搞普惠金融,这方面不解决是打不通的。所以希望中小微企业者、基层干部、员工共聚一堂研究一些现实中真正面临的问题,培训后大家感觉收获很大。所以我们上周正式对外宣布建行大学成立。这是真正走出金融街开始办教育了,联合了四、五十所大学。所以这次刘俏院长邀请我来就挺有兴趣的,我们也算搞教育的同行了。

我今天想讲的一个主要问题就是住房租赁的问题,也算给咱们光华学院贡献一个案例。我大学毕业就到建行工作了,八十年代在一个支行当行长,是搞城市建设开发的支行,那时候没有房地产,大家住的房子都是单位分的,都是公有的,没有产权。那个时候,我们感到中国需要发展房地产市场,所以在30多年前,建行率先提出“要买房到建行”。我估计好多同学,包括今天在座的朋友对这个口号都是熟悉的。时过境迁,30多年之后房地产市场已经很发达了,发达到欧美看我们都望尘莫及。其中一个数字是说现在美国人住房资产在30万亿美元,也有人说是22万亿美元。中国在这个领域也有两个数字,一个是40万亿美元,还有一个是400万亿人民币。我想说我们房子真的盖够了,一般来讲,大家按人均1:1.1,这是国际的数字,基本够用了。为什么大家还觉得住房难、住房贵解决不了?存在的是结构问题。你看美国现在的住房结构,它是发达国家,它的市场化程度非常高,整个城镇1/3的人是租房,不是都买房的。德国50%以上的人都靠租房,这些市场往往房地产很难炒起来。但我们的租房率可能也就刚刚10%,所以这方面确实有问题。还有一个数据是房屋的空置率。美国的房屋空置率不到10%,日本是在13%左右,而我们的房屋空置率要比这个大很多。所以这个时候要解决结构性问题了,大家也得把消费支出、消费观念,包括住房理念逐步引导到住房租赁的方向上。我们这么大的一个国家,因为房地产对资金的虹吸效应太强了,当巨量、海量的货币都去盖房子的时候,就没钱干别的。目前我国居民市场配置超过60%都在房地产上,大家感觉房子升值了,但可能前几年好套现,未来就不好说了。信贷也是一样的道理。我给大家一个最鲜活的数字,到目前为止,整个信贷在房地产上是38万亿,到今年三季度,占整个信贷规模的28%。而且这一趋势还在上升。我们有制度性的优势,但是它对房地产也有一个极限的天花板,不能碰及这个。大家都研究过日本的房贷出事之后的结果,美国的次贷危机给全球造成的结果。未来的出路是什么?我们的租房率还有从10%到30%的增长空间。如果把住房租赁的市场培育起来,对解决中国的住房问题非常有帮助。习近平总书记非常关心住房问题,提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。怎么破解?专业银行应该有专业的解决办法。没有金融属性的时候就不炒了,因为房子跟黄金、股票不一样,黄金、股票你有钱可以炒,你没钱可以不炒,但是住房不一样,你有钱和没钱都要住房子。所以不能让它和金融属性混在一起,你不解决这个,中国会出问题的。因为好多人有钱,买房子也不住,在那儿闲置。而另一方面,好多人有迫切的住房需求,但是买不起。怎么破解?我们希望让兴奋点、消费习惯、金融资本向住房租赁市场倾斜。建行提出新口号叫“要租房到建行”。不是我们替代了中间的这些房地产中介,建行干不了这个。建行是干金融的,我们不会跟中介机构抢饭碗。但是大的金融机构有责任帮助规范和培育市场。建行推动住房租赁发展,更多的是站在一个资源整合者的角度,我们搭建了一个住房租赁平台。不光是提供房源,也可以让中小中介机构在这个平台发布真实信息,同时也在帮政府搭建监控平台。目前房源是多少?目前700万套,有可能年内就会突破1000万套。 建行还提出一个口号“要存房到建行”。大家都是搞管理研究的,要研究这些案例了。你把钱存到我这儿了,你是放心的,为什么?有信誉和其他因素。现在再告诉大家一个概念:你有闲房可以存到这个平台上,“要存房到建行”,不光是存钱了。所谓“存房”的概念就是进行最大的撮合,撮合之后培育形成一个更大的市场。还有租户问题,比如中介机构是不是权威,你租出去给谁?建设银行的发力点是长期租赁。有观点说中国人是不是不喜欢租房,要买房?我认为主要是因为租赁市场太不发达了,基本上最长租期一年,租户下功夫装修吧,一年之后房东逼你走,要不然涨价;你不装修吧,就窝窝囊囊、破破烂烂,你也难受。咱们国家的发展阶段是从高速发展向高质量发展迈进,如何实现高质量?住房是最标准、最基础的一个要求,必须把租房质量提高上来。

接着我想跟大家谈谈建行的住房租赁。我们做完后,海尔董事局主席张瑞敏来找我,说他也想参与,比如说,我们有一个CCB建融家园,配上海尔的家电,都是现代人工智能的,跟物联网也结合起来了,大牌子的设计公司也来了。我来帮你统一设计之后成本降低,因为是批量获得的房源,拿的是成本价,建设银行无意在这个方面与民争利,基本上反馈给社会,用最好的家电,最好的设计师,还帮助大家从房租内讨回了一个折扣价。共享理念给了我们解决社会深层次难题的机会,我们应当抓住。最后我想说,你们大学生是未来的消费人群,特别是年轻人。其实住房租赁还有一个深层的意思,它能让你自由。在财务上你不要变成房奴。当你租的时候,你就会有一个说走就走的旅行,当你不再为买房付抵押金的时候你一下宽裕了好多,而且你现在买房也赚不了钱了,你现在买房不是高位接盘吗?这个时候我主张,带头开启一个新生活方式,那就是租赁。我们还有一个理念,住有所居不是非买一套房子,“长租即长住,长住即安家”。当我们把租赁市场培育到5年、10年的时候,你就不必买房了,你何必被买房所累呢?谢谢大家。

 

以下为对话环节:

北京大学光华管理学院教授陈玉宇:刚才谈住房市场和金融融合在一起是最大的民生问题,也是中国的宏观环境问题,房子有一个特点,我们买一个皮大衣是东西到我家里去,你建一个房子是人到房子里去。房子建在哪儿,你用来租赁的房子在地区的选择、未来演变的选择,中国未来二三十年有些产业衰落、有的兴盛,有些地区人口流出,甚至有些城市人口流出,有些城市人口流入,这在租赁市场是不是不确定的风险和缺点?

田国立:现在买房,城市的好区域都卖完了,怎么办?这恰恰体现出租赁的力量,只有通过租赁,动员大家把闲置的房拿出来存。国家不要再盖房,我认为总量够了,刚才厉以宁老先生说要结构性调整。再盖房都在五环六环七环,而存在我们这儿的房源都在市中心。金融是有办法设计金融产品吸引他们把房子动员出来的,存到我们这儿由我们帮着管理。所谓存到我们这儿,我们是发挥了增信作用,建行不是要替代房屋中介,我们非常愿意与第三方合作共同整合资源。租赁市场一旦培育起来之后,我相信那时候大家乐意租房会远胜于买房,你租的要比你买的合适得多。只要把充分的房源动员出来,房价也是稳定的,因为房地产价格高了不行,低了也有问题。那么住房租赁成为一个坚实的力量,用时间换空间,发展起来支撑现在的房价不高不低,再逐步像打通“堰塞湖”一样,慢慢化解掉了。

陈玉宇:听明白了,你们在这方面做了很多工作。我刚才想到,如果把这个市场培育好之后,对解决房地产市场,解决中国宏观经济增长的问题,是关键的一环。将来这可以成为一个风向标,租房市场活跃那里会有产业的集聚、人口的流向,这其实不仅仅是建行的事情。

田国立:建了房往下分也是有问题的,但通过租赁有一些配套办法可以科学、合理、有效的解决。房地产为什么不能过度呢?因为总量够了。我说的那些数字还不包含乡村,房地产为什么在拼命贷款,其实房地产也是穿着红舞鞋跳舞,不断地拍地,是一个“灰犀牛”,我们及时采取措施和房地产商、政府、消费者一起,把租赁市场培育起来以后,对解决房地产的长期痛点是有好处的。

陈玉宇:最后追加一个问题,你办了建行大学,金融技术也说过,这是一个新东西,金融技术是马上会有很大的作为,还是一个长期的东西?

田国立:未来的第四次工业革命,很大程度是“科技+金融”的结合,为什么呢?科技能力支撑一切的发展。银行做科技不是高手,但是银行使用科技是高手。还有银行整理数据的能力比任何一个行业都强,他占有的大数据太多了。建设银行有一个很好的“新一代核心技术系统”,这不是一天二天搭建完的。既然有了,光为我们建行服务,我们认为是一个很自私的行为,必须要为社会赋能,所以我们成立了金融科技公司,其他一些中小银行不可能像这几家大银行在上面投入那么多的人力、物力,成本太高。如果银行只为我们自己服务,第一对国家的科技发展不利,第二成本也高,很难有真正的效益出来。我们金融科技公司市场化的前景非常可观。我们建信金融科技公司成立了一年多,他们的活儿干不过来,而且精神状态都不一样了。所以,我相信将来金融科技公司的影响力和作用会越来越大,因为现在已经有很好的市场前景和实践了。

陈玉宇:致敬建行的伟大的创造和实践。特别感谢您分享真知灼见。

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